Å gjøre de store Apple Green Starts med Empire State Building


NEW YORK - De fleste kontorer i Manhattan er designet for papirpresser, men det er en ny fabrikk som kjører på slutten av en lang svak korridor i femte etasje i Empire State Building. Her vrir maskinene, en ovn brøler, og dusinvis av arbeidsmedarbeidere er travle om. De setter opp for å demontere bygningens 6 514 dobbelthengte vindusrammer, for å gjenbruke glasset og gjøre dem på nytt. Det e

NEW YORK - De fleste kontorer i Manhattan er designet for papirpresser, men det er en ny fabrikk som kjører på slutten av en lang svak korridor i femte etasje i Empire State Building. Her vrir maskinene, en ovn brøler, og dusinvis av arbeidsmedarbeidere er travle om.

De setter opp for å demontere bygningens 6 514 dobbelthengte vindusrammer, for å gjenbruke glasset og gjøre dem på nytt. Det er en del av et av landets mest ambisiøse og symbolske energieffektiviseringsprogrammer: en $ 20 millioner innsats for å redusere skyskraperens samlede energibruk med 38 prosent.

Underveis håper planleggerne å redusere den 79 år gamle bygningens karbonfotavtrykk og krympe sin 11 millioner dollar årsregning. Men den mest ambisiøse delen av ordningen krever at pakken med oppgraderinger betaler seg selv på bare tre år.

"Fabrikken" er utveksten av en samtale i 2007 mellom Anthony Malkin, president i New York eiendomsfirma Malkin Holdings LLC, og Jamie Russell, som da var direktør for William J. Clinton Foundations klimainitiativ. Malkins selskap eier en samling av bygninger over den travle næringslivet i Midtown Manhattan. Russell var på utkikk etter en for fundamentets nye energieffektivitetsbygging ettermonteringsprogram. Tanken var å vise frem økonomisk mulige måter å redusere energibruken av eksisterende bygninger rundt om i verden.

Malkin foreslo en eldre bygning som allerede gjennomgår en renovering på 1, 25 milliarder dollar. Men Russell tenkte mye større. Han ønsket en bygning som hadde vært i Malkins portefølje i mindre enn et år, alle 102 historier om det. "Vi visste at en bygning som Empire State Building har global innflytelse, " sa Arah Schuur, direktør for Clinton Foundations etterbyggingsprogram.

Før utarbeidelsen av en plan med Malkin tidlig i 2008, hadde stiftelsen allerede startet flere andre retrofitpartnere rundt om i verden. Det som trengs, var publisiteten som var sikker på å komme fra det ikoniske New York-landemerket fordi grunnlaget hadde plukket en av de vanskeligere problemene i kampen for å spare energi.

Energien som forbrukes av boliger og næringsbygg i USA, representerer nesten 40 prosent av landets energiforbruk og samlede utslipp av karbondioksid, ifølge US Department of Energy. I New York City, hvor det er omtrent en million bygninger, er problemet spesielt akutt.

'Forbedre de største brukerne først'
Ifølge New York Mayor Michael Bloombergs miljøprogram, PlaNYC 2030, går mer enn 75 prosent av byens totale energiforbruk til oppvarming og elektrifisering av bygningene. Men New York er en by, ikke bare av bygninger, men også av store bygninger.

Kun 2 prosent av bygningene i byen - ca 22 000 - er større enn 50 000 kvadratmeter, men dette mer romslige varianten forbruker 45 prosent av byens totale energi. Å gi en følelse av haster, sier planen at fokuset må være på å "forbedre de største brukerne først".

Malkin sa at Empire State Building hadde brukt så mye energi som 40.000 eneboliger hver dag for å beskrive den amerikanske kongressens felles økonomiske komité forrige måned for å diskutere den såkalte rene energien. Bygningens høyeste strømforbruk går ut på ca 9, 5 megawatt.

PlaNYC anslår også at det store flertallet av bygningene som nå utgjør New York City, fortsatt står over 25 år - omtrent 85 prosent av dem. Ny "grønn" konstruksjon kan ikke meningsfullt ta opp spørsmålet om klimagassutslipp uten å ta opp eksisterende byggemateriale.

Nesten så snart Clinton-stiftelsen lanserte sitt ettermonteringsprogram, annonserte Bloomberg sin støtte til sine mål. En del av stiftelsens oppgave er å vise hardt byggede eiere at energieffektivitet er en skarp forretningsbeslutning. En del av problemet er imidlertid at store bygninger har flere leietakere - som ofte ikke kjenner sine energikostnader - og utleiere som normalt tar vare på problemet ved å heve renten.

"Vi er ikke motivert av å gjøre det riktige, " forklarer Malkin for den felles økonomiske komité. Motivasjonen, sa han, kommer fra "tjene penger".

Energieffektivitet og fortjeneste er ikke alltid i samme kurv, i hvert fall ikke innenfor et tidsrom mange bedrifter er villige til å vurdere. Et vellykket ettermonteringsprosjekt må ha betydelige reduksjoner og være i stand til å betale tilbake kapitalkostnadene innen en rimelig tidsramme, særlig mindre enn fem år.

Clinton Foundation kom inn i Rocky Mountain Institute, en Colorado-basert energiforskningsgruppe, for å bidra til å utforme strategien for å oppgradere Empire State Building. Jones Lang LaSalle forvalter prosjektet, og Johnson Controls Inc. ble tildelt en konkurransekontrakt for å overvåke prosjektinstallasjonene, samt sikre at energibesparelsene materialiseres.

Siktende høyt ved å kombinere lavteknologiske metoder
Laget hadde nå et stort spørsmål foran det: Hva kunne det ha råd til å ettermontere?

Kast hver "grønn" ide på en enkelt bygning for å se hvilke pinner som raskt kan kreve et prosjekt økonomisk. Regnskapsføring av bygningens alder og en rekke lokale miljøfaktorer vil avgjøre hvor mye isolasjon som trengs, om solcellepaneler er en verdig investering og hva slags klimaanlegg er best.

Etter måneder med analyse, vurderte 66 energieffektivitetsforanstaltninger og kombinerte dem til forskjellige "pakker" for å finne ut hvilke som ville fungere best i takt, besluttet teamet til slutt å inngå en pakke med åtte tiltak.

Vinduets oppgraderinger vil både øke bygningens varmeeffektivitet om vinteren, og ved bruk av en suspendert film mellom hver glassrute reflekterer varmen om sommeren uten å redusere mengden synlig lys. Denne delen av oppgraderingen representerer imidlertid kun 13 prosent av prosjektets reduksjon.

Andre forbedringer av bygningen inkluderer radiatorisolasjon for å hindre varmen fra å rømme bygningen og en oppgradering av kjøleranlegget som driver klimaanlegget. Fem av de åtte prosjektene vil bli ferdig innen utgangen av året, som representerer mer enn 60 prosent av de planlagte besparelsene. Men ingen av oppgraderingene høres spesielt bemerkelsesverdig alene. Faktisk var de "mest høyteknologiske tingene" i bygningen, Malkin, de trådløse termostater som forbedrer temperaturstyringen.

"Men se, " sa han etter at JEC hørte: "det er all innovasjon." Malkin minnet om noe bestefaren en gang fortalte ham på 1970-tallet: "Det er nesten ikke noe oppfunnet. Men folk kombinerer ting som aldri har blitt kombinert, og det er på en ny måte, og det skaper et annet resultat."

Strategier florerer; implementeringen er sjelden
Richard Leigh, direktør for forskning og advokat for Urban Green Council, New York-kapittelet i US Green Building Council, sa at han beundrer de pågående renoveringene i Empire State Building. Den retrofit planleggingsstrategien har vært kjent for akademikerne i mange år, sa han. Det som har blitt savnet er praktisk gjennomføring.

"For å endre byens energiforbruk, sier Leigh, " vi må gå etter eksisterende strukturer. "

"Så jeg synes det er fantastisk hva de gjør med Empire State Building, " sa han.

Schuur, fra Clinton Foundations etterbyggingsprogram, sier prosjektets verdi kommer fra vanskeligheten ved å håndtere en berømt eldre bygning. "Det har alle tingene som folk sier er så vanskelig å gjøre."

"Mens jeg er enig i at New York er en veldig unik by, sier Schuur, " mange av byene - de store byene - som vi jobber med, har lignende egenskaper, fordi de er stort sett utviklet, og så har de en eksisterende byggelager som utgjør det store flertallet av bygninger som vil være der i 30 eller 50 år. "

Prosjektet har i stor grad hatt sin ønskede effekt. Schuur sa at bygningseiere på motsatt side av planeten har nærmet seg stiftelsen, interessert i ettermontering av egne eiendommer. Og mange av dem nevner Empire State Building etter navn.

Schuur sa at hun var ivrig etter å se hvordan New York Citys bygningseffektivitetslover, som ble gjennomført i desember, vil påvirke "bygnings ettermonteringsverdenen" ( Greenwire, 10. desember 2009).

I New York, sa hun, "du har den savveste gjengen med eiendomsmeglere i verden. Det er et bra sted for denne typen eksperiment."

Schuur la til, med henvisning til temaet fra filmen "New York, New York": "Du vet sangen - Hvis du kan gjøre det i New York, kan du gjøre det hvor som helst."

Reprinted from Climatewire med tillatelse fra Environment & Energy Publishing, LLC. www.eenews.net, 202-628-6500